« Dans la chaleur des enchères ». Adjudications et prix des immeubles à Paris aux XVIIe et XVIIIe siècles

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Les marchés aux enchères des biens immeubles sont une institution répandue mais encore assez mal connue de l’Europe moderne, par rapport au marché de gré à gré, devant notaires, qui concentre la majorité des ventes. Par rapport à celles-ci, les ventes aux enchères sont conçues et aménagées comme un mécanisme imaginé pour produire le prix le plus élevé possible pour un bien. Pourtant, dans la France des XVIIe et XVIIIe siècles, les adjudications aux enchères de biens immeubles (réels comme les maisons ou fictifs comme les rentes), au moyen de procédures volontaires ou forcées, aboutissent à des prix nettement inférieurs à ceux issus des transactions de gré à gré. Cet article explique ce phénomène par le coût, la durée de la procédure et son issue très incertaine, ce qui contribue à la modération des offres des enchérisseurs, qui déduisent ex ante les frais élevés liés à la vente, quand ils ne se détournent pas de ce type de marché. De plus, le système des ventes aux enchères, organisé pour offrir les conditions optimales de publicité et de concurrence, est aussi traversé par des droits des familles sur les biens saisis et vendus qui peuvent entraver ou annuler les transferts de propriété, même a posteriori.

Auction markets for immovable property were widespread in early modern Europe, but much less known than the over-the-counter (OTC) market processed by notaries, where most sales were recorded. In comparison with OTC sales, auction sales are designed to produce the highest possible price for a property. However, in 17th and 18th century France, auction sales of immovable property (either real, like houses or financial, like perpetuities), either from voluntary or compulsory procedures, resulted in market prices which on average were distinctively lower than their OTC counterparts. The present paper accounts for this phenomenon by showing that cost and duration of the auction process, as well as its very uncertain outcome, contributed to price moderation as bidders ex ante added these costs to the buying price, when they did not prefer to buy outright OTC. Moreover, auction sale system, which has been organized to provide optimal publicity and competition, was somewhat crippled by the families’ right on the property that had been seized: transfer of ownership might be blocked or cancelled, even a posteriori.