Impôt foncier et territoire : équité environnementale et modèle social – Une étude de cas de la Ville de Québec

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24 avril 2020

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Mots-clés

urbanisme aménagement développement immobilier fiscalité gouvernance infrastructures urban planning real estate fiscal policy governance infrastructures

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Au Québec, l’impôt foncier proportionnel à la valeur de la propriété est la principale source de revenus des municipalités. Selon la théorie de la localisation résidentielle, théorisée notamment par William Alonso (1964), les valeurs foncières et la densité devraient être plus élevées à proximité du centre. Les contribuables des environnements denses paieraient donc davantage d’impôt foncier. Or plusieurs auteurs avancent que la concentration de plusieurs propriétés sur un même espace avec une quantité linéaire d’infrastructures donnée permet aux municipalités de faire des économies d’échelle par rapport à des environnements moins denses, avec moins de propriétés desservies par la même quantité linéaire d’infrastructures. Il semblerait y avoir iniquité si les contribuables des quartiers denses paient davantage que les contribuables des quartiers diffus pour des services qu’il coûte moins cher à pourvoir dans les environnements denses que dans les environnements diffus. Autrement dit, l’impôt foncier pénaliserait-il la densité ? Nous avons testé l’hypothèse pour la Ville de Québec. On observe que les ménages en périphérie sont beaucoup plus gourmands en espace. Ainsi, les ménages dans les environnements denses paient effectivement davantage en fonction de la superficie des terrains, de la superficie habitable et de la largeur des terrains. Une alternative qui tiendrait compte des coûts de l’étalement urbain est proposée.

In Quebec, property tax proportional to the real estate value is the main source of revenue for municipalities. According to William Alonso’s bid rent theory (1964), land values and density should be higher near the center. Taxpayers in dense urban environments should therefore pay more in property tax. However, according to many authors, density allows economies of scale. There appears to be inequity if taxpayers in dense neighborhoods pay more than taxpayers in low density neighborhoods for services that are less expensive to provide in dense environments than in low density environments. Thus, does property tax penalize density? We tested the hypothesis for the city of Quebec. Our data shows that households in the suburbs take up much more space. Taking into account the size of the lot, the built area and the street frontage, households in dense environments end up paying up to three times more. An alternative tax form that considers the costs of urban sprawl is proposed.

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