The Ups and Downs of European Real Estate Markets’ Integration

Résumé Fr En

Les marchés immobiliers nationaux sont généralement considérés comme étant segmentés les uns des autres. Les avantages de la diversification internationale se sont avérés dans le passé plus importants dans l’immobilier que dans les marchés d’actions ou d’obligations. Les nouveaux développements en Europe (marché unique, union monétaire et coordination des politiques macroprudentielles depuis la crise) devraient renforcer l’intégration et réduire ces avantages. Nous étudions le degré d’intégration variable des marchés immobiliers européens sur la période 1971-2017 en estimant le pouvoir explicatif d’un modèle linéaire multifactoriel. Nous constatons que l’intégration a été relativement stable dans le temps, avec une augmentation temporaire au cours de la crise financière de 2008. Nous notons également que les dynamiques d’intégration révèlent une évolution mondiale plutôt qu’européenne, dès lors que l’intégration des marchés nationaux européens avec les facteurs non-européens suit la même trajectoire que l’intégration intra-européenne. Nous ne détectons pas non plus de grappes d’intégration régionales stables. La diversification internationale des investissements immobiliers reste bénéfique.

National real estate markets are usually considered to be segmented from each other. The benefits of international diversification in real estate markets have been shown to be greater than those in equity or bond markets. New developments in Europe (the single market, monetary union and post-crisis coordination of macroprudential policies) are expected to increase integration and reduce these benefits. We study the time-varying degree of integration of European real estate markets over the period 1971-2017 by estimating the explanatory power of a multi-factor linear model. We find that the integration has been relatively stable over time, with a temporary rise during the 2008 financial crisis. We also note that the integration dynamics within Europe have not become stronger than with non-European countries. The data do not detect stable regional clusters of integration. The international diversification of real estate investments still matters.