Is cities delineation a pre-requisite for urban modelling? The example of land price determinants in Brussels

Résumé En Fr

This paper assesses the usability of land prices as an indicator of the efficiency by which different delineations of a given city capture the influence area of that city. The case study used is Brussels (Belgium). A hedonic model of land prices (log-linear and semi-parametric specifications) is estimated for 12 different delineations of the city and on automatically constructed delineations. The assumption, grounded in the Alonso-Muth model, is that when local amenities have been controlled for, accessibility to the CBD parameter estimate will reflect the city influence on its delineation. Results show that both the size and composition of the delineations of Brussels influence the land price determinants. The size changes the spatial structure of land prices, which is best described by Hoyt’s sector model for narrow definitions of Brussels, and by Alonso-Muth type model for larger definitions. Composition induces variations in the magnitude of the influence of accessibility to the CBD on land prices, due to the presence of secondary centers or rural areas. The lack of detailed data on land prices limits the robustness of the results. Nevertheless, our findings show the potential of land prices as a tool for comparing delineations of a city, or to draw delineations of that city. Finally, they also suggest that delineations based on fluxes (e.g. commuting), and on endogenous thresholds, are more adequate to capture the influence area of a city than those based on transport infrastructure or administrative delineations.

Nous étudions le potentiel des prix du sol comme indicateur de l’efficacité avec laquelle différentes définitions de l’aire urbaine d’une ville capturent l’influence de cette ville. Le cas d’étude employé est la ville de Bruxelles (Belgique). Un modèle hédonique de prix des terrains à bâtir est estimé pour 12 définitions différentes de son aire urbaine, ainsi que pour un continuum d’aire urbaines générées automatiquement. L’hypothèse sous-jacente, fondée sur le modèle d’Alonso-Muth, est que (une fois pris en compte l’effet des aménités locales) l’influence de l’accessibilité au centre-ville sur les prix du sol reflète le niveau d’influence de la ville sur l’aire urbaine choisie pour la définir. Les résultats montrent qu’autant la taille que la composition de l’aire urbaine influencent les déterminants des prix du sol. La taille influence la structure spatiale des prix du sol, qui passe d’un modèle en secteurs (Hoyt) lorsque la définition de l’aire urbaine de Bruxelles est de petite taille à une structure concentrique (modèle d’Alonso-Muth) pour une definition plus large de l’aire urbaine. La composition des aires urbaines entraine quant à elle une variation du niveau d’influence de l’accessibilité au centre-ville sur les prix du sol, du fait de l’inclusion de zones rurales ou de villes secondaires. L’absence de données détaillées sur les transactions immobilières limite la significativité des résultats. Ils démontrent toutefois la pertinence de l’emploi des prix du sol comme outil pour comparer différentes définitions de l’aire urbaine d’une ville. Les résultats obtenus suggèrent également que les définitions des aires urbaines basées sur les flux (navettes domicile-travail par exemple) et sur des valeurs seuils endogènes sont plus à même de capturer l’influence d’une ville sur son environnement que les aires urbaines basées sur les infrastructures de transport ou les limites administratives.