Entre protection et ouverture : quels effets de la politique d’usage des sols sur les dynamiques de marché foncier sur le littoral aquitain ?

Résumé Fr En Es

Dans cette contribution nous caractérisons et analysons l’évolution récente des politiques foncières sur le littoral aquitain, avec un focus particulier sur le bassin d’Arcachon. Nous confrontons d’abord les évolutions des zonages entre 2001 et 2010 avec celles des usages du sol. Ouverture à l’urbanisation et reclassement « naturel » sont les deux phénomènes qui retiennent toute notre attention. Ces dynamiques sont ensuite rapprochées de l’évolution des marchés fonciers. La latence entre achat et construction permet de révéler de possibles comportements spéculatifs. Enfin, nous explorons les hypothèses de capitalisation dans les prix fonciers des externalités produites par les changements de zonage. L’impact de l’ouverture à l’urbanisation se vérifie mais pas celui des reclassements en espace naturel.

This article proposes an analysis of actual land use planning policies on coastal Aquitaine, with a focus on the area of Bassin d’Arcachon. We first match zoning changes between 2001 and 2010 with land use changes. New development zones and a rise in protection of “natural” uses are the main observed tendencies. Second, we link theses evolutions to land market dynamics. Time spent between buying and constructing suggests the existence of speculative behaviours. Moreover, we test whether changes in zoning produce externalities that are capitalized in land values. Our results show that potential urbanisation zones generate a price premium, but it is not the case for new “natural” zones.

En la presente contribución caracterizamos y analizamos la reciente evolución de las políticas de tenencia y gestión de tierras en el litoral de Aquitania, concentrándonos particularmente en la bahía de Arcachon. En una primera instancia, comparamos la evolución de la zonificación entre 2001 y 2010 con la de los usos del suelo. Concentramos nuestra atención en los fenómenos de apertura a la urbanización y la recategorización «natural». En una segunda instancia, esas dinámicas se contrastan con la evolución del mercado de tierras. La latencia entre la compra y la construcción revela un potencial comportamiento especulativo. Finalmente, exploramos las hipótesis de capitalización en los precios de las propiedades de las externalidades producidas por los cambios de zonificación. Aunque sí se confirma el impacto de la apertura a la urbanización, no es el caso para la recategorización como espacio natural.