L’équité judiciaire, de l’ombre à la lumière : archéologie d’une exception singulière aux règles de la publicité immobilière

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Québec (P.G.) c. Développements de demain soustrait la concession tacite de la propriété superficiaire à l’article 2938 C.c.Q., qui exige en termes pourtant non équivoques que la constitution de tout droit réel immobilier soit soumise à la publicité. Or, la propriété superfi-ciaire est indéniablement un droit réel immobilier puisque l’article 1009 C.c.Q. la qualifie de modalité du droit de propriété. Comment expliquer alors cette singulière exception à la publicité immobilière ?L’auteure dévoile le caractère friable de la motivation proposée par la Cour d’appel et procède à son archéologie juridique. Elle remonte jusqu’à Delorme c. Cusson, une décision de la Cour suprême du Canada de 1897 qui est à l’origine d’une jurisprudence québécoise qui régularise certains empiétements immobiliers en constatant la création ou le transfert implicite de droits réels immobiliers principaux, tel le droit de superficie. C’est dans le contexte de ce mimétisme transsystémique contestable basé sur l’équité judiciaire que la propriété superficiaire concédée de manière tacite est affranchie des règles fondamentales de la publicité immobilière. Delorme c. Cusson est ainsi le péché originel commis contre le droit strict québécois au nom du serpent tentateur « équité » dans le jardin transsystémique de la Cour suprême du Canada, dont les juges québécois ont depuis recueilli les fruits.

Québec (P.G.) c. Développements de demain removes the notion of tacit concession of superficies from article 2938 C.C.Q., even though the article unequivocally requires that the constitution of all real immovable rights be published. And yet superficies is undeniably a real immovable right since article 1009 C.C.Q. qualifies it as a modality of ownership. How then can this peculiar exception to the publication of immovable rights be explained?The author reveals the friable nature of the Court of Appeal’s motives and, in searching for its true motives, undertakes its legal archaeology. She goes as far back as Delorme c. Cusson, an 1897 Supreme Court of Canada decision that prompted Quebec jurisprudence normalizing certain immovable encroachments by “observing” the creation or the implicit transfer of principal real immovable rights, such as superficies. It is in the context of this questionable transsystemic mimicry based on judicial equity that tacitly granted superficies are freed from the fundamental rules of publication of immovable rights. Delorme c. Cusson is thus the original sin committed against strict Quebec law in the name of the serpent of temptation, “equity”, in the transsystemic garden of the Supreme Court of Canada—the fruits of which have since been reaped by Quebec judges.