Housing and capital: an economic geography of property development in France (2008-2022) Les logements du capital. Entre ville, profits et régulation, une géographie économique de la promotion résidentielle privée en France (2008-2022) En Fr

Résumé En Fr

Property developers build more than half of the new housing produced each year in France, and over 80% in major urban centers. Although private property development lacks a clearly defined legal status, a scholarly consensus defines developers as coordinators of housing production with a profit-driven motive. While numerous studies have examined developers’ economic behavior and the geographical distribution of their projects independently, few have combined these dimensions into a comprehensive economic geography analysis. Focusing on the case of France, this dissertation demonstrates that the geography of private property development results from the interaction between the economic calculus of developers and spatial structures. Developers, operating in a context of uncertainty and competing for access to land, adopt spatial strategies that reflect their position within the development field. These strategies are shaped by two key components of spatial structures: the social division of urban space and the institutional and spatial forms of regulation. The research employs a mixed-methods approach, with a primarily quantitative focus. It relies on various databases, both private (Adéquation's database on developer-marketed housing) and public (databases on building permits, property transactions, and development companies), supplemented by a qualitative component (four months of participant observation in a consultancy firm specialising in the analysis of developers’ programs, 70 semi-structured interviews with members of private development companies, social landlords, consultancies and local authorities).

Les promoteurs privés réalisent, en tant que maîtres d’ouvrage, plus de la moitié des logements neufs produits chaque année en France, et plus de 80% dans les grands centres urbains. Bien que la promotion immobilière privée ne relève pas d'un statut légal bien établi, un consensus scientifique s’est construit autour d'une définition des promoteurs comme coordinateurs de la production de logements à des fins lucratives. Alors que de nombreux travaux ont étudié séparément le comportement économique des promoteurs et la répartition géographique de leurs programmes, peu ont pour l'instant cherché à articuler ces deux dimensions dans une analyse de géographie économique synthétique. Cette thèse montre ainsi, à partir du cas français, que la géographie de la promotion résidentielle privée est le résultat d’une interaction entre les logiques économiques des promoteurs et les structures de l'espace. La nécessité pour les promoteurs d’équilibrer leur bilan en situation d’incertitude et la concurrence qu’ils se livrent pour l’accès au foncier les obligent à déployer des stratégies spatiales adaptées à leur position dans le système de la promotion. Ces stratégies interagissent avec deux grandes composantes des structures de l'espace : la division sociale de l’espace urbain d’une part, les formes institutionnelles et spatiales de la régulation de l’autre. Cette recherche s’appuie sur un protocole mixte à dominante quantitative. Elle mobilise un ensemble de bases de données à la fois privées (base de la société Adéquation sur les logements commercialisés par les promoteurs immobiliers) et publiques (base sur les permis de construire, sur les transactions immobilières, sur les entreprises, etc.), complété par un volet qualitatif (observation participante de quatre mois dans un bureau d'études spécialisé dans l’analyse de programmes de promoteurs, 70 entretiens semi-directifs avec des membres d’entreprises de promotion privée, d’organismes HLM, de bureaux d'études et de collectivités territoriales).