L’épargnant propriétaire face à ses vieux jours

Résumé Fr En

Près des trois quarts des épargnants seniors français sont propriétaires de leur logement. Tout en restant chez eux jusqu’à leur décès, ils pourraient rendre liquide ou mobiliser leur patrimoine immobilier pour financer les besoins d’une durée de retraite de plus en plus longue. Les produits viagers gagés ainsi sur le logement sont cependant peu diffusés. Le viager traditionnel sur les marchés de gré à gré, où le vendeur et l’acheteur sont tous deux des particuliers, souffre d’une image désuète et d’une réputation peu flatteuse. Le prêt viager actuel présente des inconvénients majeurs tant du côté de la demande, parce qu’il met sous tension les relations familiales, que du côté de l’offre, parce que, contracté trop tôt, il porte sur des espérances de vie trop longues. Notre analyse montre tout d’abord comment la rationalité pratique de l’épargnant contribue à expliquer, pour des raisons différentes, la faible demande de la rente viagère et des produits viagers gagés sur le logement. Elle propose ensuite deux nouveaux produits, mieux adaptés à cette rationalité : le viager mutualisé, que nous appellerons « viage », est censé remédier à nombre d’inconvénients du viager traditionnel grâce à une offre d’achat institutionnelle bien régulée ; le prêt viager-dépendance réversible, accordé seulement en cas de dépendance dûment constatée, constituerait une alternative crédible à l’assurance dépendance. Dans les deux cas, on précise les conditions, juridiques, fiscales et institutionnelles, qui permettraient la diffusion du produit à une échelle significative.

The Home-Owner Saver Facing the Needs of his Old Age Nearly three quarter of French older households own their home. While still remaining at home until death, they could get cash or life annuity from their real estate assets in order to finance their needs over an increasingly long retirement period. The “life products” backed on housing are not very widespread, however. The traditional “viager”, where the buyer and seller are both private individuals, suffers from an outdated image and an unflattering reputation. The reverse mortgage has major disadvantages both on the demand side, because it puts pressure on family relationships, and on the supply side, because, contracted too early, it relates to too long life expectancies. Our study first shows that saver’s practical rationality helps explain, for different reasons, the weak demand for life annuity and life products backed on housing. It then proposes two new products, better suited to this rationality : the “pooled viager”, which I call viage, is supposed to overcome many disadvantages of the traditional viager through a well-regulated institutional supply ; a specific reverse mortgage product, granted only in case of duly established dependency and reversible, constitutes a credible alternative to long-term care insurance. In both cases, I indicate the legal, fiscal and institutional conditions required to significantly increase the distribution of the product.