Le financement de la mobilité durable - Prix immobiliers et nouvelles lignes de transports collectifs en site propre : quels impacts ?

Résumé 0

Ce partenariat de recherche entre la DREAL des Pays de Loire et l’Université d’Angers a pour objetd’évaluer l’impact sur les valeurs immobilières de la mise en place des lignes de tramway dans lesagglomérations du Mans et d’Angers et d’une ligne de busway dans l’agglomération de Nantes. Elles’inscrit dans une problématique centrée sur l’opportunité d’une taxe forfaitaire portant sur les plusvaluesimmobilières, taxe dont le produit serait destiné aux autorités organisatrices des transports (AOT)en vue de financer de nouvelles infrastructures de transport. Cette évaluation est opérée via la méthodedes prix hédonistes établie à partir des bases de données notariales et de la mise en oeuvre d’un systèmed’information géographique. Cette méthode consiste à mesurer l’influence sur les prix immobiliers descaractéristiques internes du logement ainsi que celles associées à son environnement urbain etnotamment les caractéristiques relatives aux transports urbains. A cette fin, différentes mesures relativesaux infrastructures de transports collectifs en site propre (TCSP) étudiées ont été calculées, à savoir,d’une part, les distances euclidiennes et par voie routière entre chaque logement et la ligne de tramwayou de busway. Il en a été fait de même pour l’éloignement du logement à l’arrêt de tramway ou debusway le plus proche. D’autre part, une variable de proximité indiquant la présence ou non dulogement dans différents périmètres autour de l’arrêt de tramway ou de busway le plus proche a étédéfinie. En outre, dans le cas de la ville du Mans, l’accessibilité exprimée en minutes entre chaquelogement et différents lieux jugés d’intérêt (gare, place du centre-ville, Université, etc.) a pu êtreégalement calculée. L’introduction dans les modèles hédonistes de ces différentes mesures alternativesassociées au tramway ou busway a nécessité, pour chacune des trois agglomérations étudiées,l’estimation d’un grand nombre de modèles économétriques alternatifs. Ces derniers donnent desrésultats qui diffèrent selon les villes et le type de marché immobilier (appartements / maisons) étudiés.Dans le cas de la ville du Mans, lorsque les effets ont été mesurés via des variables de distance etd’accessibilité, les résultats révèlent que la mise en place de la ligne de tramway a engendré une haussedes prix immobiliers. Cette hausse est plus marquée en termes relatifs pour les appartements que pourles maisons et intervient après l’ouverture de la ligne en 2007. Par contre, lorsque les effets sontmesurés via des variables indiquant l’appartenance ou non du logement dans différents périmètresautour d’un arrêt de tramway, les résultats sont ambigus, ce qui remet en cause l’utilisation de ce type demesure et, de manière incidente, amène à réexaminer la question du périmètre maximum associé à lamise en oeuvre d’une éventuelle taxe sur les plus-values immobilières.Dans le cas de la ville d’Angers (et d’Avrillé), l’analyse des effets du tramway a été menée de manièrepartielle, étant donné qu’au moment de l’étude, les données disponibles étaient antérieures à la dated’ouverture commerciale de la ligne survenue en juin 2011. Néanmoins, les résultats obtenus indiquentun effet positif du tramway sur les prix immobiliers, différencié selon les maisons et les appartementslorsque l’impact est mesuré en termes de distance. Cependant, à la différence de la ville du Mans, ceteffet apparaît dès 2010, un an avant l’ouverture de la ligne. Les mesures en termes d’appartenance dulogement à différents périmètres autour des arrêts conduisent de nouveau à des résultats ambigus. Ainsi,dans ces deux villes de taille moyenne et pour lesquelles la mise en place de la ligne de tramway a uncaractère structurant, il existe une hausse spécifique des prix des logements liée à leur proximité autramway trois-quatre ans après l’annonce de la Déclaration d’Utilité Publique.A l’inverse des villes du Mans et d’Angers, la mise en place d’une ligne de busway n’a pas eu d’impactsignificatif sur le prix des maisons et des appartements des communes de l’agglomération nantaisetraversées par cette ligne et ce quelle que soit la mesure utilisée pour définir la proximité du logement àla ligne de busway. Par ailleurs, cette étude n’a pas permis de distinguer si c’est la nature du transportqui est à l’origine de ce constat ou si cette absence d’effet doit être associée au contexte urbainspécifique de Nantes. Afin de confirmer ce résultat, des études sur des villes de taille moyenne ayantadopté le busway et/ou sur des villes de taille importante ayant mis en oeuvre une ligne de tramway dansun contexte déjà fortement doté en transport en commun en site propre permettraient de confirmer ounon les conclusions obtenues pour la ville de Nantes.