Real Obligations at the Edge of Contract and Property Obligations réelles à la frontière du contrat et de la propriété En Fr

Résumé En Fr

This study deals in detail with real obligations in Belgian, French, Dutch and Scottish law. In the first part, we construct the following definition of real obligations: "a positive or negative obligation of a real nature, imposed on the holder of a real right, in favor of the holder of a coexisting real right". This definition distinguishes real obligations from other legal forms that are often assimilated to them. The first part is also devoted to the sources of real obligations, and in particular the autonomy of the will. In the second part, we focus on the effects of the transfer and abandonment of real rights on liability for real obligations. In principle, the transferee is only liable for obligations due after the transfer, but the legislator may extend liability to obligations due before the transfer - which seems de lege ferenda the most balanced solution. In abstracto, there are three possible solutions: (i) liability for all obligations, including those due before the transfer, (ii) complete discharge from liability, including for obligations due before the transfer, or (iii) an intermediate solution in which the assignor is liable for obligations due before the transfer, but not for obligations due after the transfer. These three approaches can be found in contemporary law. In Dutch law, the intermediate solution is mainly found, for example in the transfer of a long lease, a building right or an easement. This intermediate solution is identified as the best option de lege ferenda. With regard to abandonment of the real right and its effects, it must first be determined whether abandonment of the real right is possible. When abandonment is admitted, we are once again faced with the three alternatives presented above. De lege ferenda, it is difficult to propose an 'ideal' solution, since the effects of abandonment must be assessed according to whether it is unilateral or multilateral. The second part also deals with more general aspects, such as the forced execution of real obligations, the aquilian liability of the holder of the real right and the termination of real obligations.

Cette étude traite de façon détaillée des obligations réelles en droits belge, français, néerlandais et écossais. Dans la première partie, nous construisons la définition suivante des obligations réelles: « une obligation positive ou négative de nature réelle, imposée au titulaire d’un droit réel, en faveur du titulaire d’un droit réel coexistant». Cette définition permet de distinguer les obligations réelles d’autres figures juridiques qui y sont souvent assimilées. La première partie est aussi consacrée aux sources des obligations réelles, et notamment l’autonomie de la volonté. Dans la deuxième partie, nous traitons principalement des effets du transfert et de l’abandon du droit réel sur la responsabilité en matière d’obligations réelles. Le cessionnaire est en principe seulement tenu par les obligations exigibles après le transfert, mais le législateur peut étendre la responsabilité aux obligations exigibles avant le transfert – ce qui semble de lege ferenda la solution la plus équilibrée. La responsabilité relative aux obligations réelles du cédant du droit réel n’est réglée de façon univoque dans aucun des droits étudiés et in abstracto, trois solutions sont envisageables : (i) responsabilité pour toutes les obligations, y compris celles exigibles avant le transfert, (ii) décharge complète de toute responsabilité, y compris pour les obligations exigibles avant le transfert, ou (iii) une solution intermédiaire où le cédant est responsable pour les obligations exigibles avant le transfert, mais pas pour les obligations exigibles après celui-ci. On retrouve ces trois approches en droit contemporain. En droit néerlandais, on retrouve surtout la solution intermédiaire, par exemple lors du transfert d’un bail emphytéotique, d’un droit de superficie ou d’une servitude. Cette solution intermédiaire est identifiée comme la meilleure option de lege ferenda. En ce qui concerne l’abandon du droit réel et ses effets, il faut d’abord déterminer si l’abandon du droit réel est possible. Lorsque l’abandon est admis, on se retrouve de nouveau face aux trois alternatives présentées ci-dessus. De lege ferenda, il est difficile de proposer une solution ‘idéale’ puisque les effets de l’abandon doivent être évalués en fonction du caractère unilatérale ou multilatérale de l’abandon. La deuxième partie traite également d’aspects plus généraux, comme l’exécution forcée des obligations réelles, la responsabilité aquilienne du titulaire du droit réel et la fin des obligations réelles.La troisième partie est subdivisée en deux sections, en fonction de la qualité du créancier et du débiteur des obligations réelles. Dans un premier temps, nous traitons des droits réels portant sur un même bien, notamment la copropriété, la copropriété des appartements, l’usufruit, le bail emphytéotique, le droit de superficie et le droit réel de jouissance spéciale qui n’existe qu’en droit français. La deuxième section de la troisième partie étudie les relations entre titulaires de deux droits réels sur des biens (immeubles) distincts, en particulier les servitudes, les real burdens écossais et le droit de voisinage. Alors que la prohibition des servitudes imposant une obligation positive est maintenue en droits français et belge, on peut constater qu’il y a désormais de la marge pour des obligations accessoires qui sont souvent lourdes. En outre, le droits écossais et néerlandais acceptent des obligations positives comme obligations primaires. La quatrième partie traite des atypiques obligations réelles ‘autonomes’. Le droit français connaît notamment, depuis 2016, l’obligation réelle environnementale. La clause perpétuelle (kettingbeding) est de surcroît disponible dans tous les systèmes comme moyen contractuel permettant de créer une charge par la combinaison de plusieurs obligations. De lege ferenda, nous avons examiné s’il ne serait pas possible et désirable d’introduire des obligations réelles autonomes de façon élargie.