Anticiper les difficultés du syndicat des copropriétaires : réflexions sur le candidat à l’acquisition d’un lot de copropriété

Résumé Fr

Le contrat de vente d’un lot de copropriété, s’il peut être qualifié d’acte courant, n’en est pas pour autant un acte simple. Etre copropriétaire implique un droit de propriété sur un immeuble par nature : le lot, composé d’une partie privative et d’une quote-part de parties communes. L’acte doit être envisagé en droit des biens, sur la question de la titularité des droits du copropriétaire et en droit des obligations, relativement à la gestion des parties communes. La qualité de copropriétaire comporte ainsi des droits et des obligations à l’égard de la collectivité, plus précisément du syndicat des copropriétaires. Si, en vertu de l’effet relatif des contrats, l’acte de vente produit des effets entre les parties au contrat : le vendeur et l’acquéreur, il n’est dès lors pas sans incidence pour le syndicat des copropriétaires. La vente d’un lot n’entraîne pas seulement la nécessité d’actualiser la liste des copropriétaires. Le syndicat a pour mission d’assurer la conservation de l’immeuble et la gestion des parties communes. Il est doté de la personnalité juridique et doit, en tant que sujet de droit, assumer toutes les dépenses relatives à l’entretien, la conservation, l’administration des parties communes, des services collectifs ou encore des éléments d’équipement commun à l’égard du créancier. N’étant pas propriétaire des parties communes, qui sont la propriété indivise des copropriétaires, son crédit et sa solvabilité résident pour l’essentiel dans les créances qu’il a à l’égard des copropriétaires. L’équilibre financier du syndicat est donc étroitement lié au respect par les copropriétaires de leurs obligations. Jusqu’à la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 portant sur l’accès au logement et un urbanisme rénové, la réflexion sur les pièges à éviter en cas de vente d’un lot de copropriété était orientée sur le copropriétaire-vendeur (Voir pour une illustration de cette tendance : F. Cohet-Cordey, La cession d’un lot de copropriété : les pièges à éviter : AJDI 2012, p. 813). Les différentes réformes de la loi de 1965 n’ont eu de cesse de renforcer les garanties apportées au syndicat, notamment par la simplification de la procédure de recouvrement des charges de copropriété ou l’instauration d’un privilège spécial portant sur le lot de copropriété. Le risque était qu’à l’occasion d’une cession, le copropriétaire-vendeur perde sa qualité de propriétaire, avant que le syndicat n’ait pu inscrire le privilège, et quitte la copropriété, en laissant une dette peut-être plus difficile à recouvrer. Pour éviter toute tentative, un droit d’opposition sur le prix de vente a été reconnu au syndicat des copropriétaires, lequel a été clarifié par la loi précitée en cas de contestation par le copropriétaire-vendeur de la nature ou du montant des dettes qu’il aurait à l’égard du syndicat des copropriétaires. Pourtant, à l’occasion d’une vente d’un lot, le risque pour le syndicat peut se situer du côté du candidat à l’acquisition. Il y a dix ans, l’UNIS, à l’époque la CNAB, avait, lors de la campagne électorale pour la présidence de la République, appelé de ses vœux un contrôle de la solvabilité du candidat à l’acquisition au niveau de l’emprunt immobilier intégrant non seulement le prix de vente du lot, mais aussi des charges que le copropriétaire devra assumer. La recommandation n’a pas été suivie par le législateur à ce jour. Le 21 mars 2017, en réponse à une question ministérielle, le Ministère du Logement et de l’Egalité des territoires reprenant les termes des travaux préparatoires de la loi de 2014, souligne « qu’une des causes des difficultés des copropriétés résulte de la mauvaise information des copropriétaires qui, au moment de leur achat, n’intègrent pas dans leur plan de financement le paiement des charges de copropriétés et des provisions pour travaux » (JOAN, 21 mars 2017 : Question écrite n° 60450, du 15 juill. 2014 posée par P. Vitel, Député du Var).Il est assez paradoxal que ce soit la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, dite loi ALUR, pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, qui est initiée la mise en place d’un dispositif pour protéger le syndicat des copropriétaires du candidat à l’acquisition indélicat. Cette loi promouvant l’accès au logement conduit en réalité à des restrictions, voire des interdictions d’acquisition (S. Becqué-Ickowicz, Les nouvelles contraintes de la vente : RDI 2014, p. 251). Deux risques sont particulièrement identifiés.Le premier risque, d’ordre général, est que le consentement à l’acquisition ne soit pas éclairé et que le candidat se lance dans la voie de la copropriété sans avoir pleinement conscience des conséquences qui en résultent. Souvent présenté sous l’angle du consensualisme et de la protection du candidat à l’acquisition, il n’est pas indifférent que, dans le cadre de la loi ALUR, son information ait été renforcée dans un dispositif préventif de lutte contre les copropriétés en difficultés, voire dégradées. Le diagnostic repris dans l’étude d’impact de la loi est sans appel : « Une des causes des difficultés des copropriétés résulte de la mauvaise information des copropriétaires (…). Les propriétaires occupants modestes sont ainsi sur-représentés dans les copropriétés en difficultés » (Etudes d’impact, p. 166). Les propos sont fortement inspirés du rapport de Dominique Braye, alors Président de l’ANAH : « le moment de l’entrée dans la copropriété est crucial : la préservation d’une copropriété repose en effet beaucoup sur la conscience de ce qu’être copropriétaire implique, et sur la capacité à en assumer les conséquences ».Le second risque, d’ordre spécial, est l’indélicatesse d’un candidat à l’acquisition déjà copropriétaire au sein de l’immeuble dans lequel il entend acheter un autre lot. Dans son rapport de 2012, le Président de l’ANAH préconisait « d’étudier comment faire barrage, dans des conditions très encadrées, à l’acquisition de lots par des propriétaires indélicats déjà présents dans la copropriété » (Voir aussi : T. Dubaele, Vente d’un lot de copropriété après la loi ALUR : Opérations immobilières 2015, p. 26. – G. Durand-Pasquier, Un renforcement sensible de l’encadrement de la vente d’immeuble : JCP N 2014, p. 21). C’est le cas des marchands de sommeil qui a été mis en exergue et qui a été à l’époque des travaux de la loi fortement médiatisés. Parmi le dispositif de lutte préventif contre les copropriétés en difficultés et dégradées, des mesures ont été prises, lesquelles sont encore sans doute à l’état embryonnaire. L’anticipation des difficultés de la copropriété s’entend d’un accès à la propriété du lot de copropriété raisonné, par une meilleure information du candidat à l’acquisition (I), mais aussi par un accès restreint à la propriété du lot, par la mise en place de contraintes spécifiques (II).